Que la courbe des taux soit ou non un prévisionniste utile de la récession, pour les investisseurs dans l’immobilier et d’autres actifs, il est judicieux d’envisager en permanence l’impact de différents scénarios économiques futurs sur leur portefeuille.

Que la courbe des taux soit ou non un prévisionniste utile de la récession, pour les investisseurs dans l’immobilier et d’autres actifs, il est judicieux d’envisager en permanence l’impact de différents scénarios économiques futurs sur leur portefeuille.

La courbe inversée des rendements peut ou non être un concept utile pour prévoir la probabilité d’une récession, mais la dernière fois que la courbe s’est inversée en 2007, un ralentissement économique non trop insignifiant a suivi en 2008/2009. Cela me donne à penser qu’il pourrait être utile de réfléchir à ce qui pourrait se passer si la théorie avait une certaine valeur pour prévoir les événements futurs. Les économistes et leurs prévisions ont historiquement connu une période difficile en termes d’exactitude. Mais la valeur réelle des prévisions est de fournir aux investisseurs des scénarios sur ce qui pourrait se passer à l’avenir et comment se préparer en cas de survenance d’un événement tel qu’une récession.

L’immobilier mondial vient de connaître l’un de ses meilleurs débuts d’année civile, surprenant même le plus optimiste de ses investisseurs. Le rallye a suivi le revirement significatif de l’immobilier et de l’ensemble des marchés actions au dernier trimestre 2018. Les raisons de la reprise sont nombreuses, mais l’assouplissement de la politique monétaire a probablement été le principal facteur qui a soutenu les actifs risqués, éliminant ainsi les craintes de récession qui s’étaient accumulées en 2018.

L’inversion de la courbe des taux suscite des spéculations de récession

Mais au fur et à mesure que le rebond des actions progressait au premier trimestre 2019, les rendements obligataires longs ont reculé aux États-Unis et en Europe, tandis que les taux à court terme sont restés globalement stables. Par conséquent, les rendements à 10 ans américains ont chuté en dessous des rendements des bons du Trésor à trois mois, marquant l’inversion de la courbe des taux et déclenchant une vague de spéculations selon lesquelles la récession était imminente ainsi que des commentaires considérables sur l’utilité de la courbe comme outil de prévision du cours de l’économie.

Qu’adviendra-t-il donc des marchés immobiliers en cas de risque de récession ? Après tout, les marchés anticipent une probabilité de 25 % d’une récession américaine l’année prochaine, au moment de la rédaction du présent rapport, et jusqu’à 40 % au Japon. L’économie mondiale est en expansion depuis une décennie, alors serait-il temps de connaître une récession ? Dans l’intérêt de notre préparation, réfléchissons à ce qui nous attend.

Un jeu de deux moitiés ?

Au cours des six derniers mois, les marchés de capitaux ont connu deux trimestres contrastés. Le marché a fortement chuté au T4 2018 sur fond de crainte que le resserrement monétaire de la Réserve fédérale américaine n’entraine une récession. Les conditions financières se sont durcies dans le monde entier. En outre, les investisseurs se sont méfiés de la détermination de la BCE à normaliser sa politique monétaire et, à terme, à relever ses taux d’intérêt malgré la faiblesse des pressions inflationnistes et le peu de signes convaincants de croissance.

L’immobilier mondial a chuté de 4 % en euros au T4 2018, au même rythme que les actions mondiales, qui ont chuté de 13 %. Les marchés européens ont été les plus fortement vendus. La reprise qui a suivi au premier trimestre de cette année a été impressionnante : L’immobilier mondial a progressé de 17 %, avec en tête les sociétés de Hong Kong et d’Amérique du Nord.

Graphique 1 : Performances de l’immobilier au T4 2018 et au T1 2019 dans les marchés développés (EUR)

courbe des taux

Source : Bloomberg, FTSE EPRA Nareit, euros, 31/03/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La volte-face de la Fed face à la faiblesse des données nationales et aux mécontents politiques américains a eu l’effet escompté sur les marchés de capitaux. De même, la BCE a reconnu que la faiblesse des pressions inflationnistes dans la zone euro retarderait tout durcissement supplémentaire des conditions monétaires. Puis la courbe des taux s’est inversée.

Graphique 2 : Courbe inversée : Rendement des bons du Trésor américain à 10 ans moins rendement des bons du Trésor à 3 mois

 courbe des taux

Source : Bloomberg, 31/03/2019. Les titres susmentionnés ne sont donnés qu’à titre d’illustration, ne sont pas destinés à solliciter l’achat de ces titres et ne constituent pas un conseil ou une recommandation d’investissement. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Attention aux faux prophètes

La courbe des taux a été évaluée comme indiquant des points d’inflexion dans le cycle économique, l’inversion de la courbe étant généralement considérée comme utile pour prévoir les récessions américaines. La principale préoccupation est que les banques cesseront de prêter s’il n’est plus rentable d’emprunter à court terme et de prêter à long terme. Si le crédit s’épuise, selon l’argument, les récessions suivront.

Qu’une courbe inversée ait ou non prédit avec succès les récessions, il est bon de considérer ce qu’il advient des marchés immobiliers en période de récession. Les marchés mondiaux ont connu un certain nombre de récessions depuis 1990 : Trois aux États-Unis et quatre dans la zone euro.

La performance des marchés actions et immobiliers en période de baisse a varié. Alors que les valeurs immobilières au Royaume-Uni et au Japon ont en moyenne subi des ventes massives, les marchés aux États-Unis et dans la zone euro ont enregistré des performances à deux chiffres au cours de l’année d’une contraction du PIB. Les marchés actions dans leur ensemble ont également eu tendance à bien se comporter aux États-Unis et dans la zone euro lorsque le PIB a baissé.

Cependant, les investisseurs anticipent généralement l’évolution de l’économie réelle et les performances de l’année précédant la récession présentent un tableau différent. Sur les quatre marchés (voir graphique 3), l’année précédant une contraction du PIB, le rendement moyen de l’immobilier coté a été négatif, les actions générales ayant également été orientées à la baisse.

Graphique 3 : Rendements moyens de l’immobilier coté au cours d’une année de croissance du PIB négative

(Période 1990 à 2018. Les rendements sont annuels et en devises locales  et la croissance du PIB est en rythme annuel)

courbe des taux

Source : Bloomberg, FTSE EPRA Nareit, 31/03/2019. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une proposition modeste

Quels que soient les avantages de la courbe des taux en tant que prévisionniste de la santé économique future, il est clairement conseillé d’examiner en permanence l’impact des différents scénarios économiques futurs sur un portefeuille, y compris les récessions.

Dix ans après le cycle économique actuel, la volatilité des six derniers mois et l’attention portée à la courbe des taux causée par les récents revirements de politique monétaire des banques centrales rappellent aux investisseurs que les économies et les marchés connaissent bel et bien des ralentissements. En outre, notre analyse de l’histoire récente suggère que le comportement des valeurs immobilières en période de baisse est nuancé et pas entièrement prévisible.

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