L’immobilier de santé peut offrir aux investisseurs de solides fondamentaux de la demande, notamment en raison des besoins d’hébergement d’une population vieillissante, ainsi qu’un revenu stable à long terme.

Deux articles parus fin janvier ont été très révélateurs de la demande latente dans l’immobilier de santé, notamment les logements pour « seniors », dans les marchés du monde entier. Selon le premier article, publié par la BBC, des retraités japonais choisissaient délibérément de commettre des délits pour se faire incarcérer afin de bénéficier du toit et des soins de santé gratuits de la prison du fait de leur prise en charge par l’État[1]. Le même jour, le quotidien néerlandais Financieel Dagblad a publié un article sur l’engouement des investisseurs pour l’immobilier de santé[2].

L’anecdote quelque peu insolite de la BBC montre à quel point la demande s’accroît dans l’éventail des besoins en soins de santé, tirée par l’évolution démographique et l’augmentation du niveau de vie, et comment elle impacte l’offre immobilière. Ces articles nous ont incités à nous pencher sur la demande en santé dans les marchés où nous investissons, ainsi que sur ses implications pour les sociétés foncières cotées propriétaires d’actifs dans l’immobilier de santé.

L’immobilier de santé est un important segment au sein des portefeuilles d’immobilier tertiaire des foncières cotées aux États-Unis : il représente environ 13 % du secteur des REIT américaines[3] en termes de capitalisation boursière. Il se développe également en Europe et en Asie. Outre de solides fondamentaux de la demande, on considère qu’il offre aux investisseurs publics et privés, un revenu stable à long terme qui est généralement supérieur à celui procuré par le secteur des REIT dans son ensemble. La conviction selon laquelle il existe un manque de biens immobiliers adéquats pour répondre aux besoins en matière de soins de santé d’une population vieillissante s’est renforcée. Elle a d’ailleurs commencé à aiguiser l’appétit des investisseurs immobiliers néerlandais.

Immobilier de santé : un secteur diversifié et porteur

La santé est l’un des principaux secteurs de l’économie. Elle représente environ 10 % des dépenses aux Pays-Bas et 17 % du PIB américain[4]. On recense 33 foncières spécialisées dans la santé dans le monde, soit une capitalisation boursière totale de plus de 127 milliards de dollars et situées pour 90 % aux États-Unis.

L’immobilier de santé comprend plusieurs sous-segments qui sont classés selon le domaine de spécialité de leurs locataires, notamment :

  • les logements / résidences pour seniors ;
  • les maisons de retraite médicalisées ;
  • les immeubles à vocation médicale ;
  • les hôpitaux ;
  • les cliniques de soins de suite et de réadaptation (SSR) ; et
  • les laboratoires scientifiques et d’analyses médicales.

Les logements pour seniors proposent un hébergement et des services médicaux aux ménages âgés, allant des résidences autonomie aux résidences-services en passant par les établissements adaptés aux personnes souffrant de « troubles de la mémoire ». Généralement propriétaires des murs, les foncières louent ses structures à leurs exploitants dans le cadre de baux triple net ou engagent une société pour se charger de leur exploitation.

Les immeubles à vocation médicale sont un autre sous-segment important. Ils accueillent des praticiens médicaux qui les louent. Ces bâtiments et les hôpitaux constituent les principaux secteurs de l’immobilier de santé aux États-Unis, représentant plus de 70 % des biens en termes de valeur. Historiquement, les REIT ont présenté une exposition d’environ 33 % aux cabinets médicaux, tandis que 46 % de leurs actifs relèvent du secteur des logements destinés aux seniors.

Dividende démographique : accroissement de la demande en soins de santé

La demande en soins de santé est en grande partie tirée par le vieillissement de la population dans les pays développés et, de plus en plus, dans les pays émergents. Les personnes âgées ont besoin de plus de soins et, à mesure qu’elles se fragilisent, de maisons de retraite ou de structures d’hébergement spécialisées. Aux Pays-Bas, par exemple, la population âgée de plus de 65 ans devrait augmenter de 40 % d’ici à 2050 (source : CBS 2018). Aux États-Unis, elle devrait croître de plus de 50 % (source : US Census Bureau, 2017).

Les besoins de prestations de soins de santé dans des pays comme les Pays-Bas et les États-Unis sont déjà importants, et l’augmentation de la population de personnes âgées devrait accroître la demande d’établissements médicaux. La tendance n’a pas échappé aux investisseurs sur le marché néerlandais : en 2018, les transactions dans l’immobilier de santé ont augmenté de 35 %, bénéficiant d’une variété de sources de capital. Le volume d’investissement est passé de 100 millions d’euros en 2009 à 1 milliard d’euros en 2018[5].

Graphique 1 : sélection de sociétés foncières spécialisées dans l’immobilier de santé ; moyenne par pays

Prise de pouls du secteur : examen des sociétés foncières (REIT) spécialisées dans l’immobilier de santé

Sources : Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT, 11 février 2019

La performance en termes de dividende est un paramètre clé pour le secteur de l’immobilier côté. Les rendements des dividendes versés par les foncières « santé » sont, en moyenne, supérieurs à ceux des sociétés de l’indice du secteur immobilier dans son ensemble (cf. tableau ci-dessous).

Graphique 2 : REIT et sociétés foncières actives dans le secteur de l’immobilier de santé au sein de l’indice FTSE EPRA NAREIT Developed

Prise de pouls du secteur : examen des sociétés foncières (REIT) spécialisées dans l’immobilier de santé

Sources : FTSE EPRA NAREIT, 11 février 2019. Les titres mentionnés dans le tableau ci-dessus sont présentés à titre illustratif uniquement et ne sauraient donc être considérés comme un conseil d’investissement ou une recommandation. De surcroît, ce tableau ne constitue en aucun cas une sollicitation d’achat des valeurs mobilières sur lesquels il porte. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Un certain nombre d’investisseurs en immobilier considèrent que l’immobilier de santé offre une protection en période de récession, car il est généralement l’un des secteurs fonciers les plus performants en phase de retournement conjoncturel. La santé est un investissement non cyclique : les gens ont besoin de services médicaux, quelle que soit la conjoncture économique. De plus, à la suite de la crise financière de 2008, le secteur a surperformé l’indice des REIT américaines dans leur ensemble, et les principales foncières de santé ont maintenu leur dividende, alors que de nombreuses autres REIT l’ont réduit.

Des perspectives solides, mais des risques liés au remboursement, à la réglementation et à l’offre

Dans la plupart des pays développés, les sous-secteurs de la santé sont vulnérables aux modifications des politiques de remboursement. Aux États-Unis, le financement public représente près de la moitié des dépenses de santé (source : Green Street). Le conflit politique en cours au sujet de l’Affordable Care Act est un bon exemple du risque politique auquel sont exposés les prestataires de services de santé et les propriétaires d’immobilier de santé. Il est intéressant de noter que les patrimoines de logements pour seniors des REIT américaines font partie des moins sensibles à une évolution de la politique de santé puisque les frais sont à la charge des résidents.

La faculté contributive est actuellement un facteur de risque peu élevé pour les portefeuilles de logements pour seniors des REIT aux États-Unis, mais elle sera un déterminant clé du potentiel d’investissement dans d’autres pays. Plus les résidents dépendent du financement public ou des régimes d’assurance pour payer leur loyer, plus ils sont sensibles à d’éventuels changements réglementaires et plus le risque à plus long terme est élevé pour les investisseurs.

Alors que les fondamentaux soutiennent clairement la demande d’immobilier de santé, certains marchés aux États-Unis suscitent l’inquiétude en raison d’une offre excédentaire dans le secteur des logements pour seniors. L’offre a fortement augmenté depuis 2015 : anticipant l’accroissement de la population de personnes âgées, les promoteurs ont fait croître le stock de biens à un rythme de plus de 5 %, réduisant ainsi le « dividende démographique » d’une population vieillissante (source : Green Street Advisors, novembre 2018). La hausse du taux de vacance à partir de 2015 a pesé sur les anticipations de rendement des investisseurs. Le risque d’événements similaires sur d’autres marchés, tels que les Pays-Bas, ne peut pas être écarté.

Rester vigilant

Le contexte des REIT spécialisées dans l’immobilier de santé devrait rester favorable aux investisseurs, grâce aux bénéfices des moteurs de la demande à long terme. Le secteur de l’immobilier de santé, notamment le segment des logements pour seniors, présente un certain nombre d’attraits, tels que des versements de dividendes relativement élevés et un caractère plus défensif que d’autres secteurs immobiliers en période de retournement conjoncturel, mais il doit faire l’objet d’un suivi étroit compte tenu des défis auxquels il est confronté.

Certains développements aux États-Unis suggèrent que l’opportunité d’investissement dans l’immobilier de santé est nuancée, notamment dans le domaine du logement pour seniors. Les déséquilibres entre l’offre et la demande peuvent varier considérablement selon les zones géographiques et sur des périodes relativement courtes. Enfin, les cadres réglementaires et les dispositifs de remboursement qui soutiennent le secteur sont très complexes et sujets aux changements de politiques.

[1] Why some Japanese pensioners want to go to jail, 31 janvier 2019

[2] « Vergrijzing trekt beleggers aan in het zorgvastgoed », Financieel Dagblad, 31 janvier 2019

[3] Real estate investment trusts ou Sociétés d’investissement immobilier

[4] Statistiques de l’OCDE sur la santé, 11 février 2019

[5] « In 2018 bijna 1 miljard euro geïnvesteerd in zorgvastgoed », Capital Value, 31 janvier 2019

BNP Paribas AM

BNP Paribas AM

BNP Paribas Asset Management est le métier gestion d'actifs de BNP Paribas, une des institutions financières les plus importantes au monde. Fort d'un encours sous gestion et conseillé de 557 milliards d'euros au 30 septembre 2018, BNP Paribas Asset Management offre une gamme complète de solutions d'investissement actif, passif et quantitatif, dans un large spectre de classes d'actifs et de zones géographiques.

Avec plus de 700 professionnels de l'investissement et près de 600 collaborateurs dédiés à la relation clients, BNP Paribas Asset Management s'adresse aux particuliers, aux entreprises et aux institutions dans 70 pays. Depuis 2002, BNP Paribas Asset Management est un acteur majeur de l'investissement durable et responsable.

Pour plus d'information, rendez-vous sur bnpparibas-am.com

Voir toutes les publications

Newsletter

En renseignant votre adresse mail, vous acceptez de recevoir nos newsletters quotidiennes. Vous pouvez vous désinscrire à tout moment en cliquant sur le lien de nos mails ou à l’adresse contact@fundswatch.fr

Le fonds du jour

L’agenda de l’AM

septembre

17sepToute la journée18Les Journées du CourtagePalais des Congrès L'organisateur: Infopro Digital

25sep19 h 00 min22 h 00 minBefore Patrimonia /// Sogenial ImmobilierBistrot des célestins L'organisateur: Sogenial Immobilier

26sepToute la journéeGrands Prix du Gouvernement d'Entreprise 2019Cercle de l'Union Interalliée

26sep(sep 26)8 h 30 min27(sep 27)19 h 00 minPatrimonia 2019Centre de Congrès de Lyon L'organisateur: Infopro Digital

octobre

08oct8 h 15 min20 h 00 minAM TECH DAY 2019Palais Brongniart L'organisateur: AGEFI Actifs

10octToute la journée1118e Global Invest Forum de l’AGEFIHôtel InterContinental L'organisateur: AGEFI Actifs

11octToute la journée13Salon de l’Immobilier et de l’InvestissementCarrousel du Louvre

novembre

21novToute la journée22Actionaria 2019Palais des Congrès L'organisateur: Infopro Digital

X