Interview de Sami FAJRI, Asset Manager chez SOGENIAL Immobilier.

Aujourd’hui, vous êtes Asset Manager chez Sogenial immobilier, dois-je rappeler que les gestionnaires d’actifs sont responsables de la gestion et valorisation du patrimoine.

Pourriez-vous rapidement nous présenter votre parcours ?

Diplômé de l’ESTP, avec des expériences chantier dans les bagages j’ai choisi de m’orienter vers un cabinet du Big 4, PwC, en Audit immobilier pour faire mes armes et appréhender la finance d’entreprise et la structuration des véhicules immobiliers.
J’ai ensuite enchainé en Asset Management sur un portefeuille bureaux/logistique/résidentiel de plus d’un milliard d’euros chez Generali Real Estate.
Aujourd’hui, chez SOGENIAL Immobilier, je suis Asset Manager au sens large du terme, car je m’occupe également des investissements pour le compte des SCPI.

Pourquoi avoir choisi SOGENIAL Immobilier ?

L’immobilier est un petit monde… C’est à la suite d’un échange avec Inès Dias, Co-Directrice Générale de SOGENIAL avec qui je travaillais chez PwC, que nous sommes arrivés à parler de recrutement.
J’ai été séduit par le projet avec un poste à fort responsabilité à la clé. Après avoir passé plus de 5 années dans des grands groupes, l’idée de m’engager dans une structure à taille humaine m’a immédiatement plu. J’ai alors sauté le pas !

Quels sont pour vous les 2 principaux atouts de SOGENIAL immobilier ?

Sans aucune hésitation : réactivité et pragmatisme.

En quoi consiste votre rôle aujourd’hui ? quelle stratégie avez-vous mise en place ?

Aujourd’hui, je pilote les investissements et la gestion du patrimoine immobilier des SCPI.
Concernant l’investissement, notre cahier des charges est simple :
Nous investissons partout en France sur des actifs de bureaux, commerces et activités pour des volumes entre 0.5 et 5 m€ offrant des rendements supérieurs à 6%.
Nous étudions des actifs en pleine propriété ou copropriété, neuf et ancien mais aussi en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Seule contrainte nous n’achetons pas en blanc !
Nous souhaitons constituer un patrimoine d’actifs sécurisés dans des zones identifiées, ou en devenir, pour une détention patrimoniale.
Je m’appuie pour cela sur un réseau de plus de 250 brokers et reçois plus d’une centaine de dossiers par mois. Emplacement, état locatif, qualité du locataire, état technique, réserve foncière, projet de développement, bassin d’emploi, etc… Je passe au peigne fin ces critères pour sélectionner les actifs les plus pertinents pour nos deux SCPI.
A noter que nous utilisons un effet de levier maîtrisé de l’ordre de 30% et écrivons sans condition suspensive de financement, ce qui s’avère être un vrai atout face à des privés.

En ce qui concerne la gestion, le maître mot est « sur-mesure », nous nous adaptons aux besoins du locataire en privilégiant une proximité importante. Au plus nous connaitrons nos locataires au mieux nous saurons anticiper leurs besoins.

Comment avez-vous géré la crise Covid auprès des locataires, de votre patrimoine ou portefeuille ?

Pour nos deux SCPI, Cœur de Ville et Cœur de Régions, nous mettons à profit notre proximité avec nos locataires et réalisons un suivi au cas par cas.
Des mesures d’accompagnement ont été prises pour les preneurs en difficulté, en moyenne 2 mois de franchise assortis, généralement, d’un engagement de durée ferme de bail du locataire.
Nous soutenons, bien entendu, chacun de nos locataires qui sont, ne l’oublions pas, nos clients au même titre que les porteurs de parts de nos SCPI.

Avez-vous été impacté par le confinement pour clore certaines acquisitions et avez-vous modifié le choix de vos acquisitions ?

Ce serait mentir de dire que nous n’avons pas été impacté…
Les autorisations d’urbanisme telles que les DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner) : les mairies ne disposant que de deux mois pour répondre sur le fait de préempter ou non), ont été gelées du 12 mars au 24 mai 2020, cela a de facto décalé notre planning d’acquisitions.
Nous avions des dossiers à différents stade d’avancement : sous promesse, en exclusivité et à l’étude. Une organisation parfaite avec nos conseils notaires, que je remercie au passage pour leur mobilisation, nous a permis d’avancer sur tous nos dossiers, nous permettant de signer 3 promesses durant le confinement.
Il a fallu, ensuite prendre notre mal en patience et attendre la purge du droit de préemption urbain pour pouvoir signer les actes de vente.
Post confinement, nous avons signé 9 dossiers dont 6 actes de vente pour le compte de nos deux SCPI.
Pour le reste nous avons, quand cela était nécessaire, négocié des garanties supplémentaires avec les vendeurs. A date, nous poursuivons notre politique d’investissements et restons ouverts aux opportunités !

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