La problématique du logement n’est pas tant de créer les conditions d’un choc de l’offre que de rendre inclusive la demande.

La problématique du logement n’est pas tant de créer les conditions d’un  choc de l’offre que de rendre inclusive la demande.

Sur le plan macroéconomique on peut en théorie considérer que puisque les prix de l’immobilier montent très fortement depuis 20 ans (doublement dans les zones tendues), c’est que l’offre est insuffisante par rapport à la demande. Ce raisonnement s’appuie également sur le fait que si nous avions à faire face à la problématique d’une demande non effective (non solvable) au sens keynésien du terme, les prix s’ajusteraient automatiquement à la baisse ; or, comme les prix n’arrêtent pas de monter, ce serait donc parce qu’il n’y pas assez d’offres et que la solution consisterait à créer un choc de l’offre. A mon sens c’est partiellement une erreur de raisonnement car, si cette hausse continue des prix reflète effectivement une hausse récurrente de la demande, elle est de fait « exclusive » car elle laisse au bord du chemin une proportion encore plus importante des générations montantes qui se voit dans l’incapacité de se loger correctement et surtout d’acquérir leur logement familial, satisfaisant ainsi trois besoins : l’usage (se loger), préparer la retraite (logement remboursé), transmettre à ses enfants. Au XXe siècle, l’inflation des prix à la consommation euthanasiait le rentier ; au XXIe siècle l’inflation de l’immobilier (l’urbanisation renforcée) euthanasie les jeunes.

A l’inverse, la génération précédente est à 70 % propriétaire de son logement, mais l’allongement de la durée de la vie a globalement fait baisser les retraites, ce qui conduit à une contradiction flagrante pour nombre de seniors « riche en patrimoine et pauvre au quotidien ».

Tout l’enjeu de l’urbanisation, et donc de notre croissance de demain, est de faire coïncider les cash flows disponibles avec les besoins, ceux des juniors pour se loger comme ceux des seniors pour vivre décemment et le cas échéant financer leur dépendance.

Conséquence de la globalisation et de la réalité des villes-monde, la demande devient mondiale car les salaires des personnes à forte valeur ajoutée s’alignent mondialement (cf. étude FMI Global Housing Watch), la demande est donc inclusive au niveau mondial mais exclusive au niveau national. Tout l’enjeu est donc de la rendre inclusive au niveau national.

Les idées qui sont développées dans cette lettre doivent donc être adressées exclusivement à la demande non effective, c’est-à-dire, actuellement « les exclus de la hausse des prix » avec comme objectif corollaire de ralentir ce phénomène infini de hausse des prix sans pour autant prendre le risque de rentrer dans une spirale déflationniste dont les impacts seraient potentiellement pires que l’inflation. Concrètement la majorité des mécanismes décrits devraient ainsi s’appliquer sous conditions de plafonds adaptés de ressources afin d’éviter que la demande actuellement solvable qui autrement en bénéficierait ne fasse qu’entrainer encore plus haut les prix actuels.

Les problèmes que nous avons et pouvons résoudre en même temps sont ainsi :

    • Créer des mécanismes pour solvabiliser l’acquisition de logements financièrement abordables pour les « classes moyennes » et familles (sachant qu’il faut prendre en compte l’instabilité de la famille tant sur le plan professionnel que dans sa composition, phénomène particulièrement important dans les zones tendues). Vive la civilisation de l’usage versus la propriété !
    • Associer les compagnies d’assurance à la production de logements locatifs intermédiaires et sociaux pour répondre à la problématique des « classes moins aisées ».
    • Augmenter le revenu des retraités quand ils sont trop modestes bien qu’en même temps nombre d’entre eux sont propriétaires d’un bien qui en regard de leurs revenus vaut très cher.
    • Gérer les incertitudes tant au niveau des individus que de l’évolution de la société.

Contexte :
Les inconnues sont très nombreuses quant à l’évolution du mode de vie des urbains : télétravail, coliving, coworking, besoins de plus ou de moins de bureaux, nomadisme professionnel subi ou choisi, nomadisme familial (séparation, recomposition de familles, famille monoparentale, rester chez soi le plus longtemps possible pour les seniors, etc.). C’est pourtant à ce niveau précis que se situe le succès ou l’échec de notre société, la difficulté étant de gérer un environnement complexe, mouvant et très incertain, dans le domaine fondamental qu’est le bâtiment, tant dans ses fonctions de logement que de lieu de travail, et cela alors même que l’intensité capitalistique très élevée nécessite à l’inverse une stabilité des paramètres. Cette quadrature du cercle nous n’avons déjà pas su collectivement bien la résoudre depuis plusieurs décennies et seule une action volontariste et disruptive des process antérieurs permettra de réussir le défi du XXIe siècle : le vivre ensemble.

La Francaise

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Depuis plus de 40 ans, le Groupe La Française développe des expertises spécifiques d’Asset Management pour compte de tiers.

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En tant qu’acteur responsable et par une approche de long terme, le Groupe intègre les défis de demain pour forger ses convictions d’aujourd’hui.

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